我們回到羊城,我着手溫泉項目,扶貧教育讓慈善基金會的李天甯,曾琴,蔡文姬負責跟進。
大家小聚吃飯,把溫泉項目投資提出來,大家都是願意投資。13個股東投資5000萬,總6.5億,我占比大,出資13.5億,資金都不是問題。
現在暫時由設計室負責投資,讓小師妹帶隊到現場設計規劃布局。
溫泉小鎮是特色小鎮中非常具有代表性的一種形态,也是特色小鎮建設中的重要組成部分,它能夠為特色小鎮注入活力和靈魂,成為特色小鎮開發建設的突破口。
我國是世界上溫泉最多的國家之一,又是溫泉利用最多的國家之一,其曆史悠久,如南京湯山溫泉,是華國唯一獲得歐洲、日本溫泉水質國際雙認證的溫泉,有千年聖湯,養生天堂之美譽。湯山溫泉已有1500多年的曆史,千年前,湯山溫泉就曾于南朝蕭梁時期封為皇家的禦用溫泉,自南朝以來,曆代達官顯宦,文人雅士來此遊覽沐浴,南北朝蕭梁時期被皇帝封為聖泉。
時至今日,随着時代的發展和市場的需求,人們對健康的需求明顯增加,溫泉旅遊功效成為行業的研究重點。近幾年,行業根據溫泉養生功效分為三個層級:
(1)第一個層級——溫泉休養即集合溫泉為核心的休閑旅遊相關産業,提供綜合性旅遊度假服務,達到放松身心、休閑娛樂的作用,目前國内90%以上的溫泉項目屬于此種。
(2)第二個層級——溫泉保養即以溫泉為介質,綜合東西方各種養生方法的保健養生體系,取得維護健康、保持青春、美容美體的功效,例如東南亞安缦居、悅榕莊、阿南達等一些較好的項目,将SPA、植物精油、針灸、藥熏、飲食等與泡湯進行結合,對遊客進行調理呵護。
(3)第三個層級——溫泉療養即溫泉核心功能,充分利用溫泉礦物元素的醫療功效,以現代醫學和水療技術為基礎的溫泉治療康複體系,主要有預防疾病、恢複健康、治療疾病的功效,此類産品在歐洲發展的較好,人們泡溫泉會先進行體檢,根據遊客身體狀況,建議合适的溫泉療程。此外,值得一提的是,歐洲一些國家已經将泡溫泉納入到了醫保範圍。
我對大家說“我們如何策劃?策劃是一個溫泉小鎮旅遊項目頂層設計,是分析資源市場、體現創新創意、研究可行性的重要環節,直接決定項目的成敗。策劃必須全面挖掘有什麼,充分思考做什麼,深入研究怎麼做。”
我是市場營銷出身,也有重生記憶,還有自己的想法和這幫股東說了一個大概。
(1)即針對資源和市場的分析。資源有什麼?如溫泉資源(水溫、水量、水質)、文化特色、民俗習慣、山水地貌、植被特點等;市場有什麼?如競品市場,客源市場,消費習慣,消費趨勢等。
(2)做什麼?指根據項目資源和區域市場環境,确定戰略思路、發展定位、市場定位、文化定位、功能定位、規模定位等。目前所看到的溫泉産品至少是3年前策劃的,不能照搬,否則就會落後,開發産品必須深入研究行業發展趨勢,與國際接軌,引進創新理念,占領技術高地,引領行業,做出示範。
(3)怎麼做?在産品定位明确的基礎上,開展空間布局、産業發展、産品設置、遊憩方式、旅遊線路、市場營銷、開發時序、各類實施保障規劃及投資效益分析等。此外,投資效益分析需要科學研究三個平衡:土地利用平衡,業态互補平衡,短期收益與長期收益平衡。
(4)呆多久?國内絕大部分溫泉旅遊項目,—般都是按照1-2天消費模式進行設計,幾乎所有産品的開發都是逐漸疊加的過程,如溫泉+會議+滑雪+高爾夫等,以空間為軸進行設計,填充各種溫泉旅遊業态,着重考慮業态的豐滿度。而國際溫泉旅遊項目開發則以時間為軸進行策劃布局,考慮至少3天以上的産品線,平均天數為5-7天,最長有21天溫泉療養度假周期,産品按照顧客待的天數和做什麼消費進行設置,以度假為目的,包括休養度假、保養度假、療養度假、旅居(避寒、避暑)度假等。
小鎮構建
以創新為理念,以高科技為支撐,以國際化視野為戰略觀,是打造具有全新生活方式的溫泉旅遊特色小鎮原動力。
(1)戰略思想
以文化、民俗、特色街區為紐帶,打造舒适健康的生活方式;以體驗性、互動性、參與性旅遊業态為聚點營造良好的休閑度假氛圍;以休養、保養、療養溫泉為核心滿足不同溫泉旅遊客群需求。
(2)發展定位
以特色小鎮為統領,以區域旅遊中心為依托,以休養、保養、療養溫泉為載體,以風情街區串聯各旅遊業态為框架,以本地和異域文化為内涵,打造集溫泉街、旅遊中心及産業聯動的特色小鎮。
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(3)開發策略
支點在溫泉,靈魂在文化,成敗在旅遊。在溫泉開發中充分挖掘文化特色和民俗風情,并融入到娛樂、休閑、養生的溫泉産品當中,結合具有旅遊屬性的各種業态,如民俗活動、特色美食、手工作坊、特色商超等,充分導入人口,增加人流量,實現“小溫泉大旅遊”,進而充分帶動地産銷售。
(4)産品策劃
休養溫泉以放松身心、休閑度假産品為主題,以大衆化,易接受的溫泉沐浴文化為基調,設置園林溫泉、棋牌娛樂、文體活動、推拿按摩、小食餐飲等業态;保養溫泉以保持健康、美容美體産品為主題,以中醫艾灸、SPA瑜伽體現東方養生文化,設置主題養生溫泉、SPA美容美體、瑜伽塑身、艾灸養生、營養配餐等産品;療養溫泉以預防疾病、康複療養為主題,引進西方泉療文化,充分利用溫泉礦物功效和先進水療技術,設置水療康複溫泉、健康管理、水療運動、康複理療、醫養配餐等産品。
(5)規劃布局
将溫泉街區的休養、保養、療養溫泉項目進行串聯,街區兩側設立手工作坊、民俗戲台、美食餐廳、特産商店、生活商超等業态,街區内設置免費的溫泉足浴長廊和景觀節點,提高街區的娛樂性、休閑性、參與性、體驗性及實用性。與此同時,還可充分發揮産業聯動作用,布局地産、教育、醫療、及養老等相關産業,真正實現小鎮的宜遊、宜業、宜居。
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